Dom jednorodzinny bez pozwolenia na budowę? Nowelizacja prawa budowlanego

W dniu 27 marca 2015 r. opublikowano ustawę o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, regulujących proces inwestycyjny. Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu ustawy - nowelizacja ta ma za zadanie uprościć i skrócić procedurę budowlaną, m.in. poprzez zniesienie wymogu uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę w zakresie budowy i przebudowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki, na której zostały zaprojektowane.

Najnowsza zmiana ma ułatwić dotychczasową, skomplikowaną procedurę - w jaki sposób?

Za najważniejszą zamianę wprowadzoną nowelizacją uznaje się zniesienie konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę w zakresie budowy i przebudowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki, na której zostały zaprojektowane. Do rozpoczęcia budowy takiego budynku wystarczyło będzie zgłoszenie do właściwego urzędu. Procedura zgłoszenia odbiegać będzie jednak od znanej prawu budowlanemu procedury zgłoszenia. Do wniosku będzie należało dołączyć komplet dokumentów zbliżony do tego, który obecnie jest wymagany do wniosku o pozwolenie na budowę, to znaczy m.in. cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi, a nadto oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a także - w przypadku gdy miejsce inwestycji nie zostało objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Budowę będzie można rozpocząć, jeśli organ, któremu zgłoszono zamiar budowy, nie wniesie sprzeciwu w formie decyzji administracyjnej.

Pozytywną zmianą, którą niesie za sobą ta nowelizacja, jest skrócenie czasu oczekiwania na możliwość rozpoczęcia budowy. Na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę obecnie organ ma 65 dni, natomiast na wydanie sprzeciwu będzie miał jedynie 30 dni.

Korzystną zmianą jest również określenie, iż o zachowaniu terminu wniesienia przez organ sprzeciwu, stanowić będzie nadanie decyzji w placówce pocztowej w terminie 30 dni od dnia dokonania zgłoszenia. Dotychczasowa praktyka, wynikająca z braku regulacji oraz rozbieżnego orzecznictwa, była różna - za zachowanie terminu uważało się bądź nadanie decyzji w terminie, bądź jej doręczenie, a nawet samo wydanie decyzji w tym terminie. Powyższe powodowało, iż inwestor jeszcze przez pewien czas po upływie terminu na wniesienie przez organ sprzeciwu, nie miał pewności czy może rozpocząć budowę.

Ponadto, z uwagi na fakt, że w postępowaniu rozpoczętym zgłoszeniem budowy nie biorą udziału żadne strony oprócz inwestora, organ będzie miał obowiązek opublikowania w Biuletynie Informacji Publicznej, w ciągu 3 dni od dnia podjęcia czynności, danych dotyczących planowanej inwestycji, a w szczególności informacji o złożeniu zgłoszenia, wniesieniu sprzeciwu lub niewniesieniu sprzeciwu i informacji o ostemplowaniu projektu budowlanego.

W sytuacji, gdy inwestor budujący budynek w oparciu o dokonane zgłoszenie, będzie chciał dokonać zmian w projekcie budowlanym, które będą mogły zostać uznane za istotne, to w celu wprowadzenia tych zmian do projektu, konieczne będzie przeprowadzenie postępowania o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Kolejną, istotną zmianą jest zniesienie konieczności dołączania do projektu budowlanego (składanego w ramach zgłoszenia czy pozwolenia na budowę) warunków przyłączenia mediów, takich jak prąd, woda, kanalizacja, a także oświadczenia zarządcy drogi publicznej o możliwości wybudowania zjazdu. Warunki te określone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaś w braku miejscowego planu inwestor, składając wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, jest zobowiązany dołączyć takie warunki do wniosku. Ustawodawca uznał ponowne dołączanie ich do projektu budowlanego za zbędne. W ten sposób na inwestora przeniesione zostało ryzyko związane z brakiem możliwości lub wysokimi kosztami podłączenia mediów, czy wybudowania zjazdu z drogi publicznej.

Zawężony został katalog obiektów, które będą wymagać wydania decyzji pozwolenia na użytkowanie. Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagane jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy, w zakresie, w jakim dotyczy jednorodzinnego budynku mieszkalnego, będzie można przystąpić, po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Dotychczas termin ten wynosił 21 dni. Ponadto, w celu rozpoczęcia użytkowania jednorodzinnego domu mieszkalnego, wymagane było uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu.

Na pierwszy rzut oka nowelizacja zdaje się nieść duże uproszczenie procesu inwestycyjnego, szczególnie jeśli chodzi o budowę jednorodzinnych domów mieszkalnych, których obszar oddziaływania nie wykracza poza działkę, na której zostały zaprojektowane. Jednak problematyczną może być kwestia ustalenia czy obszar oddziaływania obiektu rzeczywiście ogranicza się do działki, na której został zaprojektowany. W praktyce przyjmuje się, że obszar oddziaływania obiektu nie wykracza poza granice działki, jeśli wybudowany został w odpowiedniej odległości od granicy (wymagane odległości określone zostały w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Dz. U. Nr 75, poz. 690, z późn. zm.). Pamiętać należy jednak, iż definicja obszaru oddziaływania obiektu, zamieszczona w prawie budowlanym, jest definicją niedookreśloną, umożliwiającą szeroką interpretację, która jednocześnie stwarza pewną dowolność do nakładania na potencjalnego inwestora obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę z uwagi na oddziaływanie obiektu poza obszar działki, na której został zaprojektowany.

Warto zaznaczyć, iż cały czas trwają prace Komisji powołanej w 2012 roku w celu opracowania nowego kodeksu budowlanego, który miał w istotny sposób zmienić, ułatwić i ujednolicić proces inwestycyjny. Skoro jednak ustawodawca zdecydował się wprowadzić tak duże zmiany, jak te opisane powyżej, kolejną nowelizacją do dotychczasowej ustawy, spodziewać się można, iż plany wprowadzenia w życie nowego kodeksu budowlanego, zakładające pierwotnie datę wejścia w życie tej ustawy na rok 2016, ulegną znacznemu przesunięciu.